日本では、東京、大阪、名古屋などの主要都市を中心に、商業用不動産が魅力的な投資機会となっています。
2008年の世界金融危機以降、日本経済は順調に回復しており、2021年のGDP成長率は1.7％で、商業用不動産の需要増につながっています。
本稿では、日本における商業不動産の成長を促す要因、投資家が利用できる商業不動産の種類、商業不動産に投資するメリット、同市場への投資に伴う課題などを探ります。

関連リンク
・アクアリゾート佐藤裕樹

日本の商業用不動産需要の主な要因

日本における商業用不動産の需要拡大には、Eコマースの台頭、観光産業の成長、東京オリンピックの開催など、いくつかの要因が寄与しています。

電子商取引の台頭

パンデミックの結果、日本ではオンラインショッピングへの移行が加速しました。
これに伴い、Eコマースの需要に対応するために不可欠な物流施設や配送センターの需要が高まっています。

成長する観光産業

日本は近年、インバウンド観光客が急増し、2019年には3,100万人を超える観光客が訪れると言われています。
そのため、東京などの都市を中心に、ホテルや店舗などの需要が高まっています。

オリンピックの効果

2021年に開催された東京オリンピックは、商業用不動産市場にも好影響を与えると予想されています。
投資家は、ホテル、店舗スペース、イベント会場に対する需要の急増が予想されることから、これを利用しようと考えています。

日本の商業不動産の種類

日本では、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテルなど、さまざまなタイプの商業用不動産が投資家に提供されています。

オフィスビル

オフィスビルは一般的にビジネス街の中心部に位置し、安定した賃料収入を得ることができます。
例えば、東京のオフィスビルの空室率は2021年第4四半期で2.8%に過ぎず、このタイプの不動産に対する需要が高いことを示しています。

リテールスペース

ショッピングセンター、百貨店、コンビニエンスストアなど、商業施設。
安定した賃料収入と長期的な賃貸契約により、投資家に人気のある物件です。

物流施設

電子商取引の普及に伴い、物流施設の重要性はますます高まっています。
倉庫、配送センター、フルフィルメントセンターなどです。
東京の物流施設の空室率は2021年第4四半期でわずか1.8%であり、この種の物件に対する需要が強いことを示しています。

ホテル

日本の観光産業の成長により、ホテル物件への需要が高まっています。
これらは、格安ホテルから高級リゾートホテルまで様々です。
東京では、2019年のホテルの稼働率は約70％であり、この種の物件に対する強い需要があることを示しています。

日本の商業用不動産に投資するメリット

日本の商業用不動産への投資には、安定した家賃収入、好調な経済、有利な規制、分散投資など、いくつかの利点があります。

安定した賃料収入

主要な商業用不動産市場では供給が不足しているため、賃料は安定しており、投資家に確実な収入源を提供することができます。

好調な経済

2008年の金融危機以降、日本経済は順調に回復しており、商業用不動産投資にとって有利な環境を提供しています。

有利な規制

日本の不動産市場は透明性が高く、規制が緩やかであるため、投資家に安心感と確実性を提供する。

分散投資

日本の商業用不動産への投資は、投資家のポートフォリオを多様化し、さまざまな資産クラスへのアクセスを可能にするため、全体的な投資リスクを低減することができます。

日本の商業用不動産に投資する際の問題点

日本での商業用不動産投資には多くのメリットがありますが、初期投資コストの高さや資金調達手段の制限、文化や言語の壁など、注意しなければならない課題もあります。

高い初期投資費用

日本の商業用不動産は高額であり、投資家にとって高い参入コストがかかる可能性があります。
例えば、東京では、2021年第4四半期に商業用不動産の1平方メートルあたりの平均価格は約390万円（35,000ドル）でした。

融資オプションが限定的

日本における商業用不動産投資の資金調達オプションは、特に外国人投資家にとって限定的である可能性があります。
そのため、投資家が商業用不動産への大規模な投資を行うために必要な資金を利用することが難しくなる場合があります。

文化や言語の壁

言語や文化の違いにより、外国人投資家にとって日本でのビジネスが困難な場合があります。
そのため、法律や規制の枠組みを理解し、適切な投資機会を見つけることが難しくなる可能性があります。

まとめ

このような課題にもかかわらず、日本の商業用不動産は投資家にとって魅力的な投資機会であることに変わりはありません。
慎重な調査と計画により、投資家は日本の商業用不動産の可能性を引き出し、日本の経済成長と安定した不動産市場から利益を得ることができます。
また、日本市場を深く理解し、投資家の目標やリスク許容度に合った投資機会に関するガイダンスを提供できる、信頼と経験のある不動産業者と協力することが重要です。

よくある質問

Q：外国人投資家が日本で不動産投資をすることは可能ですか？

A: はい、外国人投資家が日本で不動産に投資することは可能です。
外国人は日本で土地や不動産を所有することができ、外国人が所有できる不動産の割合に制限はありません。
しかし、日本での不動産購入の手続きは複雑で、外国人投資家との取引経験のある不動産業者や弁護士の支援が必要な場合もあります。
また、外国人投資家に適用される可能性のある税法や規制を認識しておくことも重要です。

Q: 日本で不動産に投資する場合のリスクは何ですか？

A：どのような投資でもそうですが、日本の不動産に投資する場合、リスクがあります。
主なリスクには以下のようなものがあります。

• 市場リスク：不動産の価値は変動する可能性があり、投資家が購入した金額よりも高く売却できる保証はありません。
• 経済的リスク：景気後退や不況は、不動産市場に悪影響を及ぼし、物件に対する需要を減退させ、賃料収入や物件価値の低下を招きます。
• 通貨リスク：為替レートの変動は、外国投資の価値に影響を与える可能性があります。
• 規制リスク：法規制リスク：法規制の変更は、不動産市場および投資家が日本で不動産を所有・運営する能力に影響を与える可能性があります。

Q: 日本で不動産に投資する場合、税金はどうなるのでしょうか？

A: 日本で不動産に投資する場合の税務上の影響は、不動産の種類、不動産から得られる収入、投資家の税務上の居住形態など、いくつかの要因によって異なります。
一般的に、日本の不動産からの賃貸収入は所得税の対象となり、不動産の売却によるキャピタルゲインはキャピタルゲイン税の対象となります。
また、外国人投資家は、賃貸収入やキャピタルゲインに対して源泉徴収税が課される場合があります。
日本の税法や規制に詳しい税理士に相談し、コンプライアンスを確保し、税負担を最小限に抑えることが重要です。

賃貸住宅を借りる際には毎月家賃を払う義務が発生します。
家主さんにとっては家賃の支払いが収入源となり、その住宅を建てる時に必要だったローンの支払いに充てたり、固定資産税や共用部分、または老朽化してきた住宅のリフォーム費用などに使うために、毎月支払ってもらうべきお金となるのです。
賃貸住宅を借りて住んでいながら家賃を支払わないとか延滞をする人が出てくれば、家主さんにとっても損失になります。
建てた時に組んだローンがあるなら、支払ってもらえない分は自費で賄わなければいけません。
また借主にとっても、家賃を支払いたくてもお金がないとか、延滞が続くとでえていかなければいけなくなるなど不利なことが出てくる可能性はゼロではありません。

家賃を滞納する可能性が増加している

世界や日本で起こる大きな事件や2020年から流行し始めた新型コロナの影響、災害や需要の落ち込みなどで勤めていた会社からリストラされたり会社が倒産したりして職を失したり、病気や大けがで長期にわたって働けなくなるなど、不測の事態が起きないとは限らないからです。
そうなると家賃を滞納する可能性も出てきます。
このように賃貸契約を結んだ人からは毎月の家賃がないと困るという家主さんにとっても、いつ収入がなくなって家賃が支払われなくなるかもしれないという借主にとっても、どちらにとっても安心な家賃保証という制度があるのです。

全保連株式会社の家賃保証システム

この家賃保証を行っている会社に「全保連株式会社」という会社があります。
その会社の家賃保証システムは、借主から家賃の支払いが遅れているという連絡をオーナーから受けると、家賃を滞納した借主に変わってオーナーに家賃を支払うというシステムです。
そしてそのあとで借主に延滞の理由を聞いたうえで、全保連が立て替えたお金を返すという仕組みになっています。
家賃保証というシステムが誕生するまでは、賃貸契約をするときはいつも契約時に保証人を立てて、借主がもし家賃を支払えない状況になれば保証人が立て替えるということになっていましたが、その保証人の代わりを代行するということです。
保証人を立てるというシステムは今でもありますが、頼める人がいないという場合や頼みにくいという場合にはこのような家賃保証制度の利用が勧められます。

参考：全保連 烏川

水道料金や自治会費、退去時にかかるハウスクリーニングや修繕費などについての保証も行う

全保連では、毎月の家賃保証だけでなく水道料金や自治会費、退去時にかかるハウスクリーニングや修繕費などについての保証も行うので安心して住むことができます。
またオーナーにとっても滞りなく安定して家賃収入が得られるので、安心して貸すことができるということです。
賃貸物件の対象は住居だけではありません。
店舗や事務所、一部できないサービスもありますが駐車場やトランクルームにも対応しています。
申し込みは提携する不動産業者を通して行い、この保証を申し込む際に必要な書類は、「入居申し込み兼保証委託申込書」と「本人確認の書類」、それに源泉徴収票や確定申告書類など必要に応じた書類と、住居の場合は「個人情報同意書」です。
入居申し込み兼保証委託申込書に関しては、賃貸契約を結ぶ際に提携不動産会社を通して説明を受けたうえで渡される書類です。
これらの必要書類を不動産業者を通じて提出した後は、審査があります。

審査と料金プランについて

審査をするうえで全保連の方からお客様に確認の連絡が入り、審査に通ると契約の手続きを行うという流れになっています。
家賃保証サービスを提供する会社はたくさんあり、それぞれの会社でさまざまな料金プランが用意されています。
全保連の場合は、「毎年プラン」と「初回のみのプラン」があり、毎年プランの場合は、初回保証委託料が賃料の50％と保証委託契約の更新料が1万円を上限として賃料の10％支払うというプランです。
初回のみのプランでは賃料の80％、学生の場合は50％の初回保証委託料のみの支払いとなっています。
そして実際にオーナーから家賃の滞納の知らせを受けると、その翌日から3営業後にはオーナーに振り込まれ、他社と比較しても早い対応です。

オーナーは賃貸経営がスムーズにできる

このように全保連を申し込むことで、家族や友人などの保証人を立てなくて済み、どちらかのプランで保険料を支払うことによって万一の時に家賃保証をしてもらえるというメリットがあります。
またオーナーにとっても大切な収入源である家賃が滞ることなく支払われるので、賃貸経営がスムーズにできるということがメリットです。
そしてデメリットといえば、契約時に保険料を支払わなければいけないということです。
いざという時に代わりに支払ってもらえるので助かりますが、借りている間に特に延滞をすることがない場合は掛け捨てになるということです。
オーナーにといってもデメリットがあります。
それは家賃保証会社が倒産をした場合に、保証人もいないので誰も支払ってもらえないというリスクがあることです。

まとめ

メリットもあればデメリットもある家賃保証制度ですが、契約時に入会することによって借りる方も貸す方も安心して暮らせるということが言えるのです。

１,バンコクの住宅物件と今後の将来性

近年は海外に移住して老後を過ごす夫婦も多いですが、逆に若い世代でも移住地にこだわらないノマドワーカーが話題になっています。

中でも東南アジアは日本人にとってなじみ深く、近隣でもあることから人気が高いです。

特にタイは東南アジアの中では一番経済成長が著しく、将来が楽しみな国でもあります。

そこでタイ首都バンコクの住宅物件について、いくつか例をあげながら、今後の将来性についても考えてみようと思います。

まずは一人暮らしに最適な1LDKの物件について見ていきます。

現在のタイの経済成長率は中国を上回っており、すでにバンコクの土地価格は高騰している勢いです。

30年前と今とでは価値が倍近くにまで高騰しているエリアも見受けられますが、1LDKのものに限っては日本人からすると安く感じるでしょう。

アパートをかりるのであれば月3万円前後で借りられる、非常にリーズナブルな価格となっています。

しかも東京の1LDKのような圧迫感はそれ程なく、キッチンなどの水回りは使いやすいと言われます。

購入する際にも数百万円程度と、魅力的な点から、ノマドワーカーにも人気があります。

参考>>バンコク 人気物件

２,タイの物件は他国よりも安いのはなぜ？

次にコンドミニアムについてです。

建設ラッシュが起こっており、複数のコンドミニアムが建設されていることで有名です。

この種のものはフィットネスジムやプール付きが当たり前と言われますが、日本と比較するとあり得ない豪華さと安さを堪能できる程です。

中にはコンビニやファーストフード店、地元のレストラン付きのコンドミニアムも珍しくなく、部屋の間取りは日本よりも大きくゆとりがあります。

東南アジアの中で、タイは一番経済発展している国にもかかわらず、物件に関しては一番安く購入できるという点に利点があります。

逆にラオスやミャンマーなどの発展が遅れている都市のほうが高めに設定されています。

これは建設機材を輸出入する際にかかるコストが、タイでは自国の技術で多くを賄うことができるためです。

そのため多くの日本人はバンコクの土地価格は高いと思われがちですが、いざ探してみると安価なものばかり並んでいることにびっくりされる人は少なくありません。

３,固定資産税がゼロ

それでは今なぜタイの不動産が大人気なのかを探っていきます。

その理由は何といっても固定資産税がかからない点にあります。

日本では高い物件を買うほど固定資産税は高くなりますが、タイはそのような税金に対する心配はいらないのです。

しかもこの法律は自国民だけでなく外国人にも適応されることから、日本や欧米からは世界の中でもまれにみる安息の地とも言われる都市になりました。

まさに老後を過ごす夫婦にとって、うってつけの都市であることは間違いないでしょう。

さらにタイは珍しく外国人でも中古物件を検討したり、購入することも可能です。

その際には新築と比較したときに値段が割に合うかを検討する必要はありますが、新築を買うのに抵抗がある人にとっては非常に無難な選択肢かもしれません。

このようにタイのバンコクは非常に世界から注目されており、今後の経済成長も維持する見込みがある都市として話題になっています。

一番魅力な点はやはり固定資産税が０であることに限るのではないでしょうか。

４,タイの政策金利は高い

日本の1985年から起きたバブル経済を振り返ると、タイにも同じような現象が起こるかのうせい可能性もあります。

当時の東京の土地価格でアメリカ全土を買うことができる夢のような時代もありましたが、バブルは崩壊すると土地価格は当然暴落します。

日本人の高齢者はバブルを経験したことによりお金の使い方が慎重になった傾向が見受けられるため、いくら将来性が楽しみなバンコクの物件を見ていても、抵抗がある人は少なくありません。

しかしタイと1985年代の日本と比較すると、金利の差に大きな違いがります。

現在のタイの政策金利は６％と高く、気軽に住宅ローンは組めないのが現状です。

よって企業や人は気軽にお金を銀行から借りられなくすることによって、土地価格の急騰をなるべく抑える政策をとっています。

急に高騰してしまうと富裕層の人にしか買えない価格になり、庶民は手を出せなくなったのがまさに当時の日本です。

ところがタイはあのようなバブルは起こりにくいと考えられますが、同時に崩壊することによるショッキングな心配もしなくてすむかもしれません。

世界の工場と言われる中国は有名な経済大国となりましたが、もはや今後はタイであると言われます。

タイは若い人が多く、今後の経済成長においては大いに期待できる国の一つです。

最近ではパソコンを持ち歩いてWIFI環境さえあれば仕事をできるノマドワーカーにとっては、今すぐ移住を検討するべき魅力が詰まっています。

モデルルームの見方とは？

マンションを購入する際にはモデルルームを見学しその使い勝手を確認すると言う人が少なくありません。
これは非常に重要なことでありしっかりと確認をしないと購入した後で後悔をしてしまうことにならないため、気になるところは入念に確認をすると言う人が多いものですが、そのマンションの特徴や強みや弱みをチェックしている人は意外と少ないものです。

しかし、これらのポイントを十分に確認することが、マンションを選ぶ際には非常に重要なこととなってきます。
マンションを選ぶ際には自分が快適に住めるのかと言うことを第一に考えるものですが、同時に資産価値として将来的な展望をしっかりと持つことが必要だとハウスメーカーのロイヤルウッドは説明しています。

基本的には長く住むことを前提に購入をすると言う人も非常に多いのですが、さまざまな事情により売却をしなければならないと言うことも少なくありません。この場合に新たな住居の購入資金を捻出することができるかと言うのも非常に重要なポイントです。

資産価値はマンションの強みや弱みによって大きく影響を受けるため、このようなポイントをモデルルームで十分に確認をしておくことが非常に重要となるのです。

マンションの強みや弱みとは立地条件や施工元のブランド、およびそれぞれの部屋の生活環境などが挙げられます。
多くのマンションの中で最も人気が高いのは日当たりの良い角部屋や使い勝手の良い上階の部屋です。

これらは他の部屋に比べて比較的価格が高く設定されていることも多いのですが、その条件によっては価格差以上の資産価値を生み出すことも少なくありません。

モデルルームをチェックする場合の注意点とは？

さらに部屋の構造や様々な収納の仕組みにも価値を見いだすことができる場合があります。
これらは施工元や下請けの工事会社の様々な独自技術が生かされている場合もあり、ロイヤルウッドなどのように他社では真似のできないような仕組みを持っている場合もあるのです。

これらのポイントを十分に認識した上で、単に自分自身の使い勝手だけでなく将来的なブランドの価値や資産価値を十分に考慮して選ぶことが必要となります。

モデルルームをチェックする場合に最も多いのがモデルルームの立地条件をそのまま実際のマンションの立地条件と捉えてしまうことです。
実際のマンションはその建物の条件により周辺環境が微妙に異なります。

→新築マンションモデルルームの物件見学で確認すべきポイントと注意点

近隣に高層マンションなどが非常に多い場合には風向きなど様々な自然環境の影響を受けてしまうこともあり、また日照条件なども刻々と変化します。
近年では都市部の再開発が進んでおり新たなマンションやビルが次々と建設されていることから、入居時には快適な条件であってもその条件が変化することも非常に多いのです。

そのため購入時には非常に環境の良い物件であっても数年後には様々な条件が変化し決して快適とは言えない立地条件になってしまうことも多いので注意をしなければなりません。
この点はモデルルームだけでは確認をすることができないため、現地の周辺環境も十分にチェックした上で、将来的な予測をすることが必要となるのです。

長く住むことを想定する中でもその資産価値を十分に意識する

長く住むのだから資産価値はあまり意識せず快適な条件を求めたいと言う人も多いのですが、これらの条件も時間の経過とともに変化する可能性があるため、様々な事柄を想定することも非常に重要です。

実際にマンションの環境は自然環境やその他の立地条件だけでなく、周辺の住民の影響も大きく受けることが多いのです。
様々な条件の変化に耐えられずにマンションを売却しなければならないことも非常に多いため、長く住むことを想定する中でもその資産価値を十分に意識し、様々な要素を考慮することは非常に重要なポイントとなります。

モデルルームは基本的に顧客の購入を促進するための販促ツールとして構築されていることが多いものです。
したがって比較的良い条件を揃えており、日当たりの良い場所に建設され使い勝手なども最高のレベルを調整していることが少なくありません。

しかし実際のそれぞれの物件ではこれらの条件が異なることも多く、その価格差が生まれるものとなっているのです。
一般的な部屋を想定して建設されていることも多いのですが、あくまでも販促ツールとして作られているものであることからその中には実際にはあらかじめ準備されていない様々な機能が網羅されていることも多いので注意をしなければなりません。

これらの条件を的確に把握するためにも、見学の際には担当者に様々な説明を求めることが重要です。
また、これらの情報を様々な角度からチェックし、住む上での快適さと将来的な資産価値を十分に考慮した上で選ぶことが重要となるのです。

さらに近年では新たなマンションが次々と開発されており、新しいものになればなるほど最新機能が網羅されていることも少なくありません。
この機能の差により資産価値は大きな影響を受けることも珍しくないため、様々な会社の物件をできるだけ多くチェックすることも必要となってきます。

全体的なマンションの動向を把握した上で、生活環境としてその快適さを長期に保つことができる物件を選ぶことが重要です。